Dans le monde des affaires, la location d’un local est souvent un passage obligé pour mener à bien son activité. Parmi les différentes options disponibles, le bail commercial 3 6 9 occupe une place prépondérante en raison de sa flexibilité et de sa sécurité. Avant de s’engager dans cette voie, il convient néanmoins d’être averti sur certains éléments importants.
La durée du bail commercial 3 6 9
L’un des aspects fondamentaux du bail commercial 3 6 9 est sa durée. Concrètement, ce type de contrat s’étend sur une période minimale de neuf ans, répartie en trois périodes triennales successives. L’idée est d’offrir au locataire une certaine stabilité tout en permettant au bailleur de récupérer éventuellement ses locaux après trois, six ou neuf ans si nécessaire.
Une particularité essentielle réside dans le fait que le locataire bénéficie d’une liberté de départ à chaque fin de période triennale. Le délai de préavis est à cet effet fixé à six mois. Ainsi, si les conditions ne sont plus favorables ou si l’entreprise doit déménager pour des raisons stratégiques, elle peut rompre librement le contrat sans avoir à attendre la fin du bail.
Le loyer et sa révision
Le loyer constitue une part importante des coûts supportés par une entreprise. Dans le cadre d’un bail commercial 3 6 9, son montant est fixé librement entre les parties lors de la signature du contrat. Toutefois, il doit respecter les barèmes en vigueur et ne pas être manifestement déséquilibré au regard des conditions de marché et de la situation géographique.
Durant la période triennale, le loyer peut être révisé sur demande du locataire ou du bailleur sous certaines conditions. La révision prend notamment en compte :
- la variation éventuelle de l’Indice trimestriel des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT)
- la réalisation de travaux susceptibles d’influer significativement sur la valeur marchande du local
- l’évolution des conditions économiques affectant l’activité pratiquée dans les lieux
A noter que la révision triennale ne peut conduire à une hausse ou une baisse du loyer supérieure à une indexation fixée par la loi, souvent exprimée en pourcentage.
Les droits et obligations des parties
Un bail commercial 3 6 9 prévoit des droits et obligations spécifiques pour chacune des parties. Le locataire a notamment pour obligation de verser le loyer, d’utiliser les locaux de manière exclusive pour l’exercice de son activité et d’assurer l’entretien courant des lieux. Le bailleur, quant à lui, doit délivrer un local en bon état et permettre la tranquillité du locataire durant la période de location.
En termes de droits, le locataire bénéficie principalement de trois garanties :
- le droit au renouvellement du bail après chaque période triennale
- le loyer plafonné lors de la révision triennale
- l’indemnité d’éviction si le propriétaire souhaite reprendre ses locaux
De son côté, le bailleur dispose notamment du droit de récupérer ses locaux après une échéance triennale sous certaines conditions, ainsi que celui de percevoir les sommes exigibles au titre du contrat (loyer, charges…).
Fiscalité et charges
En tant que locataire d’un bail commercial 3 6 9, l’entreprise est soumise à quelques obligations fiscales. Par exemple, elle doit s’acquitter de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) appliquée sur le loyer. De plus, il est prévu le paiement de la Contribution Économique Territoriale (CET), qui englobe la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Ces taxes sont dues même en cas de déficit ou de non-réalisation de chiffre d’affaires.
Concernant les charges locatives, celles-ci doivent être réparties entre le locataire et le propriétaire selon des modalités précisées dans le contrat. Elles couvrent généralement l’entretien et la maintenance des parties communes, la consommation d’eau et d’énergie ou encore les services liés à la sécurité et la gestion de l’immeuble.